Konut Kredisi Uygunluk & LTV Hesaplama
Satın alacağınız veya satacağınız konut banka kredisine uygun mu? Ekspertiz değerinin yüzde kaçı kredi olarak çıkar? BDDK güncel enerji sınıfı (EKB), 2. ev kısıtlaması ve DTI analizi.
Konut Kredisi Uygunluk & LTV Simülatörü
2026 BDDK 11364 ve 10656 sayılı kararlarına göre yasal limit ve risk analizi
1. Adım: Konutun Tapu, İmar & Sağlamlık Durumu
Bankanın teminat (ipotek) alabilmesi için taşınmazın yasal ve fiziksel şartları
BDDK 11364 sayılı kararı gereği azami kredi oranını doğrudan belirler.
BDDK 11364 Sayılı Karar Kapsamında Güncel LTV Oranları (İlk Konut)
29 Ocak 2026 tarihinde yürürlüğe giren BDDK kararıyla birlikte, konutun sıfır veya ikinci el olmasına bakılmaksızın tüm yapılar ekspertiz değeri ve Enerji Kimlik Belgesi sınıfına göre kredilendirilmektedir:
| Konut Ekspertiz Değeri | A veya B Enerji Sınıfı | C Enerji Sınıfı | Diğer / D-G / Belgesiz |
|---|---|---|---|
| 5.000.000 TL ve altı | %90 | %80 | %70 |
| 5.000.001 TL – 7.000.000 TL | %80 | %70 | %60 |
| 7.000.001 TL – 10.000.000 TL | %70 | %60 | %50 |
| 10.000.001 TL – 20.000.000 TL | %50 | %40 | %30 |
| 20.000.000 TL üzeri | %40 | %30 | %20 |
Hangi Evlere Konut Kredisi Kesinlikle Çıkmaz?
Tapuda bağımsız bölüm (mesken/daire) kaydı olmayan yapılara bireysel konut kredisi verilemez.
Kat irtifaklı yapılarda inşaat seviyesi en az %80 değilse (garantörlü projeler hariç) kredi çıkmaz.
Statik projeye aykırı müdahaleler eksper tarafından kırmızı bayrakla işaretlenir ve anında ret alır.
AFAD/ÇŞİDB sisteminde orta/ağır hasarlı görünen konutlar güçlendirme ruhsatı tamamlanmadan kredilendirilemez.
Anne, baba, çocuk veya eş arasındaki satışlarda muvazaa riski nedeniyle konut kredisi kullandırılmaz.
Alıcının geçmiş kredi veya kart yasal takibi varsa banka kredi sistemi otomatik ret üretir.
BDDK İkinci Ev Kredi Daraltmasını Aşan 4 Hayat Kurtaran İstisna
Tüketicinin veya eşinin üzerinde konut tapusu olsa dahi, aşağıdaki 4 yasal durumda İLK EV GİBİ TAM KREDİ (%70-%90) kullanılabilir:
- %50 ve Altı Hisseli Tapu: Mevcut konuttaki payınız 1/2 veya daha az ise kısıtlamaya girmezsiniz.
- Miras Yoluyla İntikal: Veraseten kalan taşınmazlarda hisseniz müşterek tapuda tescilli ise muafsınız.
- 6306 Riskli Yapı Kararı: Tek eviniz için kentsel dönüşüm yıkım tespiti varsa evsiz kabul edilirsiniz (BDDK 10849).
- Köy ve Kırsal Yerleşke: Köy tüzel kişiliğindeki evler resmi belediye yazısıyla kapsam dışı tutulur.
Konut Kredisi Uygunluk Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Hangi evlere konut kredisi kesinlikle çıkmaz?
Arsa veya tarla tapulu olan (kat irtifakı veya mülkiyeti kurulmamış), inşaat tamamlanma seviyesi %80’in altında kalan, statik projeye aykırı olarak kolon/kiriş kesintisi yapılmış, orta veya ağır deprem hasarlı kaydı bulunan ve 1. derece akrabalar arasında muvazaalı satışı planlanan meskenlere bankalar kredi kullandırmaz.
Üzerine ev kayıtlı olan biri 2026 yılında ne kadar kredi çekebilir?
BDDK’nın 10656 sayılı kararı uyarınca tüketicinin, eşinin veya 18 yaş altı çocuğunun tapuda kayıtlı konutu varsa, yeni alacağı ev için azami kredi tutarı %75 daraltılır. Yani standart LTV oranının sadece dörtte biri (%25’i) kullandırılır. Örneğin 5 Milyon TL altı A sınıfı konutta ilk ev için %90 kredi çıkarken, ikinci evde bu oran en fazla %22.5 olur (asgari %77.5 peşinat).
Hisseli tapum var, ikinci ev kısıtlamasına takılır mıyım?
Hayır. Taşınmazdaki payınız %50 ve altında ise (örneğin 1/2, 1/3, 1/4 miras veya ortaklık) BDDK 10656 kısıtlamasından tamamen muafsınızdır. İlk defa tek başına konut satın alırken BDDK 11364 sayılı karardaki tam LTV (%70-%90) baremlerinden yararlanırsınız.
Enerji Kimlik Belgesi (EKB) kredi oranını nasıl değiştirir?
29 Ocak 2026 tarihli BDDK 11364 sayılı kararı ile sıfır/ikinci el ayrımı kalkmış, yerini enerji sınıfı kademesi almıştır. A ve B enerji sınıfı konutlar ekspertiz değerinin %90’ına kadar kredilendirilebilirken, C sınıfı yapılara %80, Enerji Kimlik Belgesi olmayan veya D-G arası yapılara ise en fazla %70 kredi verilir.
Banka ekspertiz değeri ile tapu harcı arasında nasıl bir ilişki vardır?
Kullandığınız konut kredisi tutarı banka tarafından otomatik olarak Gelir İdaresi Başkanlığına (GİB) iletilir. Tapuda beyan ettiğiniz satış bedeli, çektiğiniz kredi miktarından düşük olamaz. Aksi takdirde VUK 370 kapsamında aradaki fark için %25 vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanır.
İlgili Finansal Rehberler ve Bağlantılı Araçlar
Konut Kredisi ve Tapu Sürecinizi Şansa Bırakmayın
İzmir'in 30 ilçesinde ekspertiz analizi, EKB teyidi ve banka ön onayı süreçlerinde Keller Williams ve EİDS onaylı profesyonel danışmanlık alın.